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Fiche pratique

Loyers impayés et expulsion du locataire

Vérifié le 26/03/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

En cas de loyer impayé, le propriétaire doit tout d'abord s'adresser à son assurance "impayés de loyer" ou à la caution du locataire. Si le locataire touche une aide au logement, le propriétaire a l'obligation d'avertir la <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R24582">Caf</a> (ou la <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R24583">MSA</a>). Le propriétaire peut ensuite demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Il doit ensuite faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour le charger de l'expulsion.

Lorsque <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F1008">le locataire a difficultés à payer</a>, le locataire et le propriétaire peuvent choisir de faire appel à un <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F1736">conciliateur de justice</a> pour formaliser un accord de paiement (par exemple, pour l'étalement du remboursement de l'impayé).

Mais dès le 1<Exposant>er</Exposant> impayé de loyer, et avant toute action visant à obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire peut s'adresser :

  • à la personne qui s'est portée <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F31267">caution</a> pour le locataire
  • ou à <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R59599">Action Logement</a>, si le locataire a souscrit la <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F33453">garantie Visale</a>
  • ou à son assureur, si le propriétaire a souscrit une <a href="https://www.inc-conso.fr/content/sassurer-contre-les-loyers-impayes-la-garantie-des-loyers-impayes-gli" target="_blank">assurance garantissant les impayés de loyer</a>

Si le locataire bénéficie d'une aide au logement,<span class="miseenevidence"> le propriétaire doit signaler à la <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R24582">Caf</a> (ou la <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R24583">MSA</a></span>) <span class="miseenevidence">l'impayé</span> du locataire. La Caf (ou la MSA) pourra alors engager une <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F32037">procédure pour impayé</a>.

Le montant d'impayés à partir duquel le propriétaire doit avertir la Caf (ou CMSA) dépend du mode de versement de l'aide au logement :

  • Versement au propriétaire
  • Versement au locataire

Le propriétaire doit avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à <span class="miseenevidence">2 fois le loyer net (loyer moins l'aide au logement) hors charges</span>.

 Exemple

Pour un loyer de <span class="valeur">430 €</span> par mois, des charges mensuelles de <span class="valeur">90 €</span> et une aide au logement de <span class="valeur">200 €</span> :

L'impayé est à signaler lorsque la dette est de :

<span class="valeur">430 €</span> <span class="miseenevidence">-</span> <span class="valeur">200 €</span> <span class="miseenevidence">= 230</span>

<span class="miseenevidence">230 x 2 = </span><span class="miseenevidence"><span class="valeur">460 €</span></span>

Le propriétaire doit avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à <span class="miseenevidence">2 fois le loyer hors charges</span>.

 Exemple

Pour un loyer de <span class="valeur">430 €</span> par mois, des charges mensuelles de <span class="valeur">90 €</span> et une aide au logement de <span class="valeur">200 €</span> :

L'impayé est à signaler lorsque la dette est de :

<span class="valeur">430 €</span> <span class="miseenevidence">x 2 =</span> <span class="valeur">860 €</span>

Le propriétaire doit signaler l'impayé, de préférence par courrier recommandé avec avis de réception.

Où s’adresser ?

Caisse d'allocations familiales (Caf)

Mutualité sociale agricole (MSA)

 Attention :

s'il ne signale pas l'impayé, le propriétaire risque une amende de <span class="valeur">7 332,00 €</span>.

La démarche pour résilier le bail et demander l'expulsion du locataire du logement dépend de la présence ou non dans le bail d'une <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R63405">clause résolutoire</a> :

  • Commandement de payer

    Le propriétaire doit prendre contact avec un <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F2158">commissaire de justice</a> pour faire parvenir au locataire (et à sa caution) un <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R2698">commandement de payer</a> précisant les sommes réclamées.

    Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut contacter le propriétaire et, s'ils ne parviennent pas à un accord, il doit <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F1783">saisir le juge des contentieux de la protection</a> du tribunal de son domicile.

    Délais de paiement

    Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais du commissaire de justice. S'il ne peut pas les payer, il peut durant ce délai :

    • demander des délais de paiement au <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> en saisissant le tribunal de son domicile
    • demander ponctuellement une aide financière à un <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F1334">fonds de solidarité pour le logement (FSL)</a>

    Après ce délai

    Après ce délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :

    • si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le logement
    • si le locataire n'a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F1783">saisir le juge des contentieux de la protection</a> pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion du locataire. Le propriétaire peut saisir le juge en <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F1378">référé</a>.

  • Faire appel au juge

    Le propriétaire doit faire appel à un <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F2158">commissaire de justice </a>pour assigner le locataire devant le <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> et obtenir ainsi la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

      À savoir

    avant cela, le propriétaire peut adresser au locataire une <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R2705">mise en demeure</a> de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.

    Décision du juge

    Le juge détermine si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

    Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que la dette pourra être payée. Dans le cas contraire, le juge prononce la résiliation du bail et prononce l'expulsion du locataire.

    Lorsque le juge ordonne la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit ensuite charger un commissaire de justice de délivrer au locataire un <span class="expression">commandement de quitter les lieux</span>.

    Délais pour quitter le logement

    À partir de la réception du <span class="expression">commandement de quitter les lieux</span>, le locataire a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire.

    Formulaire
    Demander un délai à une mesure d'expulsion - Requête au juge de l'exécution

    Cerfa n° 15426*04

    Accéder au formulaire (pdf - 79.9 KB)  

    Ministère chargé de la justice

    Pour vous aider à remplir le formulaire :

      À savoir

    le juge peut accorder un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans maximum, selon la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale).

Lorsque le juge a autorisé l'expulsion, le propriétaire doit faire appel à un <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F2158">commissaire de justice</a>.

Seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion du locataire.

 À noter

Quand a lieu l'expulsion ?

Le commissaire de justice peut annoncer préalablement sa visite au locataire, mais il n'y est pas obligé.

Pour procéder à l'expulsion, le commissaire de justice ne peut se présenter au logement que les <a href="https://leperray.fr/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R17508">jours ouvrables</a>, entre 6 heures et 21 heures.

Il ne peut faire aucune expulsion durant la <span class="expression">trêve hivernale</span>. Cette période va généralement du 1<Exposant>er</Exposant> novembre au 31 mars (inclus) de l'année suivante. Mais la <span class="expression">trêve hivernale</span> ne s'applique pas lorsque l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).

  À savoir

dans les départements d'outre-mer (Dom), une <span class="expression">trêve cyclonique</span> peut également s'appliquer.

Que se passe-t-il lors de l'intervention du commissaire de justice ?

  • Si le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'expulsion et le locataire quitte le logement.

    Si des biens ont été laissés sur place ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :

    • l'inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande
    • la mention du lieu et les conditions d'accès au local où ils ont été déposés
    • l'obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à retirer ses biens dans le délai de 2 mois non renouvelable à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal. Les bien non retirés sont vendus aux enchères publiques dans le cas où l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande. Sinon, les biens sont considérés comme abandonnés sauf les papiers et documents personnels qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice
    • la mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le délai d'1 mois à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal
    • l'indication du juge territorialement compétent pour connaître de la contestation
    • la reproduction des articles <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idArticle=LEGIARTI000025938306&idSectionTA=LEGISCTA000025938304&cidTexte=LEGITEXT000025024948" target="_blank">R. 121-6 à R. 121-10</a>, <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042597360/" target="_blank">R 442-2</a> et <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000039624844&cidTexte=LEGITEXT000025024948" target="_blank">R 442-3</a> du code des procédures civiles d'exécution

  • Le commissaire de justice ne peut pénétrer dans le logement. Il dresse alors un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec. Le commissaire de justice peut ensuite solliciter la Préfecture pour que la police ou la gendarmerie l'assiste pour procéder à l'expulsion.

      À savoir

    si le préfet refuse, le propriétaire peut demander une indemnisation.

    Lorsque le préfet accepte, le commissaire de justice se présente accompagné d'un serrurier et de la gendarmerie ou de la police pour procéder à l'expulsion.

    Si des biens ont été laissés sur place ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :

    • l'inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande
    • la mention du lieu et les conditions d'accès au local où ils ont été déposés
    • l'obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à retirer ses biens dans le délai de 2 mois non renouvelable à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal. Les bien non retirés sont vendus aux enchères publiques dans le cas où l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande. Sinon, les biens sont considérés comme abandonnés sauf les papiers et documents personnels qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice
    • la mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le délai d'un mois à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal
    • l'indication du juge territorialement compétent pour connaître de la contestation
    • la reproduction des articles <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idArticle=LEGIARTI000025938306&idSectionTA=LEGISCTA000025938304&cidTexte=LEGITEXT000025024948" target="_blank">R. 121-6 à R. 121-10</a>, <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042597360/" target="_blank">R 442-2</a> et <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000039624844&cidTexte=LEGITEXT000025024948" target="_blank">R 442-3</a> du code des procédures civiles d'exécution

  • Le commissaire de justice ne peut pénétrer dans le logement. Il dresse alors un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec. Le commissaire de justice peut ensuite solliciter la Préfecture pour que la police ou la gendarmerie l'assiste pour procéder à l'expulsion.

      À savoir

    si le préfet refuse, le propriétaire peut demander une indemnisation.

    Lorsque le préfet accepte, le commissaire de justice se présente accompagné d'un serrurier et de la gendarmerie ou de la police pour procéder à l'expulsion.

    Si des biens ont été laissés sur place ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :

    • l'inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande
    • la mention du lieu et les conditions d'accès au local où ils ont été déposés
    • l'obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à retirer ses biens dans le délai de 2 mois non renouvelable à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal. Les bien non retirés sont vendus aux enchères publiques dans le cas où l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande. Sinon, les biens sont considérés comme abandonnés sauf les papiers et documents personnels qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice.
    • la mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le délai d'un mois à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal
    • l'indication du juge territorialement compétent pour connaître de la contestation
    • la reproduction des articles <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idArticle=LEGIARTI000025938306&idSectionTA=LEGISCTA000025938304&cidTexte=LEGITEXT000025024948" target="_blank">R. 121-6 à R. 121-10</a>, <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042597360/" target="_blank">R 442-2</a> et <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000039624844&cidTexte=LEGITEXT000025024948" target="_blank">R 442-3</a> du code des procédures civiles d'exécution.

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